재물운(횡재수)에 대한 검증은 이정호 선생님의 자문이나 사주판에서 검증하기로 하고, 요즈음 부동산 가격의 거품이 빠져나가고 있고 정부에서 부동산경기를 회복하고자 여러 정책을 내 놓고 있는 현 상황을 마지하여 내집 마련을 위한 구구로 회원들에게 !!
법원 부동산경매가 내집 마련에 어떠한 점이 유리하고 어떠한 점을 주의하여야 할까하고 몇 마디 적어 보았 습니다.!!!
1. 법원 부동산경매가 내집 마련에 어떠한 점이 유리할 까?
(1) 상대적으로 저렴한 가격으로 내가 선호하는 아파트 등을 매수할 수 있다. (2) 사기 등을 당할 염려가 없다. 매매의 경우 처럼 타인의 부동산에 대한 매매, 토지거래허가절차가 필요없다. * 다만, 농지의 경우는 농지취득자격증명을 받아야 합니다. (3) 양도소득세 납부시 유리할 수 있습니다. 매수가격이 기준시가보다 상대적으로 높아 양도차익이 일반 매매 에 비해 적다. $ (4) 예상치 않은 횡재를 할 수도 있다. 예컨데 대항력이 있는 임차인이 가장 임차인으로 판명되는 등 등....... (5) 현행 민사집행법에 의하면 배당요구 종기를 앞 당겨 매수인이 인수해야 할 부담을 미리 예축할 수 있게 되었고 배당요구의 철회를 제한 하였다. 또한 항고권도 대폭 제한 하였고(항고이유서 제출 강제주의 채택, 모든 항고인의 항고 보증금 제출 요구), 대금지급기일제도를 대금지급기한제도로 바꾸어 매수인은 기한 내 언제든지 잔금을 완납하고 소유권을 취득할 수 있게 되었고, 인도명령의 상대방을 확대하는 등으로 매수인의 지위가 높고, 또한 절차의 신속과 안정을 기하고 있습니다.
2. 그럼 부동산 경매절차에서의 주의할 점은 어떠한 것이 있을까?
(1) 변수가 많다. (ㄱ) 경매가 매각기일 직전에 취하되거나 변경, 연기되는 사례가 많다. (ㄴ) 매각기일 후에도 합의, 변제 등(특히 신청 채권액이 적은 경우)으로 경매가 최하되는 경우가 많다. (ㄷ) 특별한 이유로 특별하게 매수에 집착을 가지는 사람들이 있을 수 있다. (매각대금이 시세보다 고가가 될 수 있음) (ㄹ) 잔금을 지급하기 전까지는 내 부동산이라 할 수 없다. (2) 순순히 명도에 응하지 않는 세입자가 있는 경우에 이사비 요구나 명도소송시 추가비용요구를 하거나 명도받들 소송 등의 소요기간이 5~6개월이 소요되어 마음 고생을 할 수도 있다. (3) 취득세(등록세 포함)가 상대적으로 높다. 단, 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 매수가격이 낮아 세액은 낮아지기도 한다. (4) 권리분석을 잘 못 하면 불측의 피해를 입을 수 있다. 특히 인수해야할 부담에 대한 판단은 신중하여야 한다. (이 경우 정상가격보다 낮게 매수해야 함) 대금 완납 후에 절차가 무효, 취소 등으로 기각되거나 선순위 가등기, 가처분등기 등의 권리가 현실화 되면 배당받아간 채권자들을 상대로 부당이득반환청구의 소를 제기하여야 하는 경우가 있으니 주의하여야 합니다. # 자세한 것은 검색창(daum 등) + 로우라이프에서 로우라이프 사이버스쿨의 법률뉴스란이나 e-book 등을 참고하셔도 좋습니다. -로우라이프사이버스쿨 법무사 김형학-
